Este documento contém dados sensíveis e estratégicos da Laguna e de seus fornecedores. O acesso é restrito.
Tudo na tela, cada ponto com a prova real: print, dado, fonte. Sete frentes: site, redes, imprensa, mídia paga, atendimento, concorrentes e a conta.
Quem toca esta frente hoje: Rede Magic (site e plataforma), D-Lab (design e identidade) e a equipe interna de marketing e TI.
A começar pela capa, o site está aquém de uma incorporadora de altíssimo padrão. E por baixo, há uma série de pontos importantes a corrigir: tecnologia fora de prazo, SEO mal otimizado, funil sem conversão e descuidos que destoam de um produto de luxo.
Justamente por venderem bem, é fácil não olhar pra dentro da máquina. Mas é o que está por baixo que decide a margem, a dependência de intermediário e a venda dos produtos mais difíceis. Aqui vai cada ponto em detalhe, pra mostrar com clareza o tamanho da oportunidade.
A primeira tela é a que decide se o visitante fica. Vale ver a capa da Laguna ao lado das dos concorrentes diretos de alto padrão de Curitiba, todas capturadas hoje.
As outras construtoras de alto padrão pelo país (Curitiba, São Paulo, Rio, Santa Catarina) abrem do mesmo jeito. Clique para abrir a galeria:
E não para nas páginas. A Laguna mantém uma biblioteca virtual inteira de conteúdo de marca sobre saúde e bem-estar, em PDF para download. São 15 guias, cerca de 600 páginas:
É o coração da venda, onde o cliente decide. Cada ponto a seguir foi conferido página por página. O vídeo, todas as páginas embarcam, isso a casa faz bem. O problema é o resto: páginas sem preço, sem descrição própria e, no caso da PINAH, com o texto de outro prédio.
Seis das sete capas de empreendimento à venda, lado a lado. Muda o prédio, muda o nome, e o molde é exatamente o mesmo: render de fundo, a mesma faixa "Cidade | Bairro | Tipo | Status" e o nome no centro. Nada distingue um produto único do outro. (A sétima, a KAÁ, segue o mesmo padrão.) Clique para ampliar.
É isto que precisa virar página-arte, uma por uma. Por dentro, o que cada página tem e o que está trocado entre elas:
| Empreendimento | Vídeo embutido | Preço | Descrição (Google) |
|---|---|---|---|
| TREVI | sim | não | vazia |
| ZAHI | sim | não | vazia |
| KAÁ | sim | não | vazia |
| AMPIO | sim | não | vazia |
| PINAH | sim | não | é a do ROC |
| BIOOS Barigui | sim | não | vazia |
Verificado página por página, junho de 2026. Vídeo: todas as páginas embarcam um do YouTube.
Quem responde por esta frente hoje: Rede Magic (site e plataforma).
A Laguna não vende metro quadrado, vende imóvel-arte: cada empreendimento é único, autoral, irrepetível. No digital, porém, todos usam a mesma página-template, com o mesmo defeito se repetindo de um pro outro, o tour de um prédio aparecendo no outro, a descrição de um indo parar na página de outro, o mesmo cartão genérico pra todos. O que torna a Laguna cara desaparece justo na hora de mostrar.
A virada é fácil de dizer e difícil de copiar: cada página tratada como a própria obra. Página-arte para imóvel-arte. É assim que a Laguna sai da guerra de preço, porque ninguém compara o que é único. É essa a régua com que olhamos cada aba do site a seguir.
Quem responde por esta frente hoje: Rede Magic (site e plataforma).
SEO e LEO não fazem parte da fundação do site, mas vivem colados nela: são o que decide se um comprador novo encontra a Laguna, ou o concorrente. Depois de ver o site por dentro, é hora de ver se ele é encontrado. Existem dois tipos de busca, que valem coisas muito diferentes:
Alguém que já conhece vocês e digita o nome. Vocês iam aparecer de qualquer jeito. E mesmo aqui, os brokers passam na frente.
O comprador novo, que ainda não conhece a Laguna. É aqui que está o dinheiro. E é exatamente aqui que a Laguna some.
Duas coisas, com a tela na mão. No orgânico, a Laguna ainda não aparece, e quem aparece é portal, imobiliária e concorrente. Na mídia paga, concorrentes compram anúncio até no nome dos seus empreendimentos, e a Laguna não está em nenhum. Vocês geram a procura, e hoje quem colhe esse tráfego é o intermediário. É um valor que dá pra trazer de volta pra casa.
Aqui a verdade é mais sutil. Perguntando "as melhores construtoras de alto padrão em Curitiba", a resposta da IA do Google cita a Laguna em primeiro. Isso é bom. O problema é como:
A IA descreve a Laguna de forma genérica ("sustentabilidade e bem-estar") e cita a AG7 como a do "wellness building". As duas aparecem no mesmo território, e cada uma tem lastro real: a AG7 é reconhecida como pioneira em wellness building, e a Laguna tem o edifício mais sustentável do mundo e o primeiro residencial WELL da América Latina. A diferença é que o lastro da AG7 aparece pra IA, e o de vocês não. O problema do LEO não é estar ausente, nem ter menos. É que o que vocês têm de mais forte não está sendo visto.
Fechado o site, três frentes ligadas a ele pedem cada uma a sua própria reflexão: o Portal do Cliente, o Blog e a Revista.
A Revista não é pouca coisa: foram 28 edições, de novembro de 2016 a julho de 2024, quase 8 anos de um veículo próprio de marca. Mas ela foi interrompida há quase 2 anos, enquanto o blog seguiu ativo (com posts até junho de 2026). Ou seja, foi uma decisão parar a revista, e não o blog. É um ativo raro, hoje parado, e o que fazer com ele entra na reflexão desta frente.
A Rede Magic responde pelo site e pela plataforma (o design é da D-Lab, à parte), e é uma boa agência no que faz. Pelas próprias palavras, é especialista em marketing promocional, live marketing, trade e performance. A carteira de clientes mostra o perfil:
É varejo, grande consumo e banco, com a régua de promoção e sorteio ("1001 Prêmios pra Você" da Bombril, "Seu Sorriso Vale Prêmios" da Colgate). E eles fazem isso bem. Só que é um perfil diferente do que uma incorporadora de alto padrão pede: imóvel-arte de milhões não se vende com a mesma régua de sabão em pó ou de campanha de banco. Some-se a isso que o que se contrata da agência é "full service" e comunicação integrada, e a entrega no site (PHP fora de suporte, conteúdo trocado entre prédios, SEO parado há anos, formulários sem LGPD) não condiz com esse pacote. Não é demérito da Rede Magic, é incompatibilidade de perfil entre o que foi contratado e o que o alto padrão exige.
E não é um caso isolado: o site da Teich, outra construtora do grupo, também é da Rede Magic e roda no mesmo PHP 7.4.33 fora de suporte. É o mesmo padrão repetido no grupo inteiro, o que mostra que a questão não é um site velho, é a forma de entregar.
A D-Lab faz o naming, a identidade dos empreendimentos e os materiais de venda (a apresentação do VAZ Batel, o ALMÁA, entre outros), além das demandas de design da equipe, e também recebe fee. É um bom estúdio: tem na carteira o Museu Oscar Niemeyer, O Boticário e até a Cyrela.
O conceito de nome é a parte forte: VAZ, do húngaro "emoldurar", uma ideia real e bem amarrada. E a D-Lab sabe fazer material de altíssimo nível: o ALMÁA, que eles mesmos assinaram, é objeto de arte, da vela com o logo gravado ao conceito do oásis de Umm-al-Maa. O problema não é a D-Lab. É que o material do VAZ ficou abaixo do que a própria D-Lab entrega: capa de mockup genérico, fotos de banco e copy motivacional ("se deu vontade, mude"). Para um imóvel-arte de milhões, o material que apresenta a obra deveria ser o melhor que se sabe fazer, como o ALMÁA, não o template. Nesse patamar, bom não basta, e a própria D-Lab prova que dá pra mais.
Quem toca esta frente hoje: Rede Magic e a equipe interna de marketing.
Aqui não falta esforço. Analisamos 984 posts, um a um, dos últimos 3 anos (mai/2023 a jun/2026). A Laguna posta quase todo dia e faz mais de um evento por mês. O problema é o retorno e a integração: a audiência é grande mas passiva, e a força dos eventos hoje fica retida no feed.
Doze posts recentes, puxados direto do perfil. A produção custa caro, mas o feed é comercial e poluído: muito logo, muito selo, tom de anúncio. Os melhores renders são bonitos, só que afogados numa curadoria de varejo, e no meio do grid entra até um álbum de figurinhas da Copa.
| Ano | Posts | Curtidas (mediana) | Comentários/post | Engajamento |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 189 | 97 | 2,9 | 0,26% |
| 2024 | 309 | 154 | 4,4 | 0,49% |
| 2025 | 341 | 123 | 5,1 | 0,39% |
| 2026 (parcial) | 145 | 319 | 8,4 | 0,68% |
A zona cinza é a faixa saudável de mercado (1 a 3%), a partir da linha tracejada. Em 3 anos postando quase todo dia, nenhum ano chegou ao piso.
Um post bem produzido, de junho de 2026, para uma base de 54,9 mil seguidores: 209 curtidas e nenhum comentário. É o retrato do problema. Audiência grande no número, conversa quase nula.
Abrindo a lista de quem curtiu posts recentes, aparecem muitos perfis que não são o cliente da Laguna: contas sem nenhuma publicação, perfis que seguem milhares de pessoas, e até vendedores (um deles anuncia fone de ouvido por R$37). É um efeito comum no Instagram e não é culpa de ninguém. Clique para ampliar.
Três coisas, juntas, apontam pra isso:
Boa parte desse número é robô e conta que nunca interage, inflada pela mídia paga. O que vale não é o tamanho do número, é a conversa que ele gera: conversa puxa alcance, visibilidade e, no fim, lead. Hoje a Laguna tem número grande e conversa quase nula, e é isso que precisa virar.
No Instagram, o imóvel-arte aparece assim: ambiente assinado, arte na parede, mobiliário de design. A promessa é de singularidade, e ela é cumprida na imagem. O problema vem depois: quem se encanta aqui e clica pra conhecer cai numa página de empreendimento igual à do vizinho (como mostramos no diagnóstico do site). O Instagram entrega arte; o site ainda repete o mesmo molde para todos.
Mais de 80 eventos reais em 3 anos, mais de um por mês. A Laguna investe pesado em acontecimento. Os principais, por ano:
Cruzamos o que a Laguna faz contra os quatro canais (Instagram, blog, Revista Laguna e imprensa), edição por edição da Revista (hoje parada) e busca no blog. O que se integra e o que fica preso:
| O que a Laguna faz | Blog | Revista | Imprensa | |
|---|---|---|---|---|
| Empreendimentos (TREVI, LLUM, ROC...) | sim | sim | sim | publi |
| Sustentabilidade / WELL / LEED | sim | sim | sim | pouca |
| "Imóvel-arte" (conceito) | sim | sim | sim | não |
| Lançamentos recentes (ZAHI, JOÁ) | sim | sim | não | publi |
| CASACOR Paraná 2025 | sim | sim | 1 ed. | não |
| Yoga no Heliponto (9 edições) | sim | não | não | não |
| Veuve, Dance, Track&Field, golfe | sim | não | não | não |
A Revista está parada desde julho de 2024; os lançamentos de 2025 (ZAHI, JOÁ) nunca entraram nela.
Além do Instagram, o site e o Linktree mandam pra LinkedIn, YouTube, Facebook e Pinterest. Elas crescem em direções opostas, e a maior audiência é justo a menos trabalhada:
| Rede | Audiência | Estado hoje |
|---|---|---|
| 69,9 mil | a maior audiência (mais que o IG), mas é reflexo do IG (vídeo + poucas notícias) | |
| 54,9 mil | ativo, mas engajamento de 0,49% (já analisado acima) | |
| YouTube | 2,44 mil | ativo e com vídeo bom, mas alcance mínimo em 14 anos de canal |
| 339 | 42 pins, praticamente abandonado | |
| 64 mil | republica o que sai no Instagram, sem trabalho próprio de canal (espelho do IG) |
A qualidade visual das peças é boa e a produção é caprichada. Tem matéria-prima. O que falta é refinamento, foco, conteúdo com diferencial e medição (e uma audiência de verdade, não inflada). De novo, é elevar o que existe, não recomeçar.
Quem toca esta frente hoje: a assessoria Talk e a equipe interna.
A Laguna tem a melhor história de sustentabilidade do mercado e até entra na imprensa nacional de forma editorial: a Veja e o O Globo citaram o BIOOS. Mas isso é episódico e como coadjuvante. A Laguna aparece como um exemplo dentro de uma pauta de tendência (moradia para idosos), concentrada num único momento de lançamento, e não como uma presença recorrente. A maior parte do que existe é publi paga e conteúdo próprio, e tudo fica jogado num Linktree em vez de virar um motor.
Reputação real, conquistada, inclusive em veículo nacional. Hoje tudo isto está jogado no meio do Linktree, sem sala de imprensa e sem virar conteúdo. É marca que já existe e não está rendendo.
Quem toca esta frente hoje: Rede Magic.
A Laguna investe em anúncio, e isso funciona para o produto de apelo amplo e ticket acessível. O ponto não é gastar, nem que o anúncio não venda: é que ele é a alavanca certa para um tipo de produto e a errada para o outro. O colecionador de alto ticket não se vende por volume de anúncio.
Clique na imagem para abrir os 63 anúncios em tamanho real.
O funil, do investimento ao lead: o dinheiro entra, e o destino pesa no alto ticket.
27 anúncios no Google, todos com o selo "Rede Magic, Verificado". Clique para ampliar.
Anúncios ativos agora na Biblioteca de Anúncios da Meta (Brasil), construtora por construtora, verificado pela página oficial de cada uma:
Fora da escala local de Curitiba, como referência: a A.Yoshii roda ~140 (em quatro cidades: Londrina, Maringá, Curitiba e Campinas) e a Cyrela ~810 (Brasil todo). O volume alto da GT (~110) se explica pelo ticket mais largo e mais produtos (de studios a torres premium); a Laguna tem poucos produtos de ticket altíssimo, é outro jogo, não a mesma régua.
As paredes de anúncios de cada construtora, puxadas da Biblioteca da Meta. Clique para abrir em tamanho real:
Quem toca esta frente hoje: o sistema da Ability e a equipe interna de pós-venda.
No digital, as duas pontas do atendimento falham. Antes da venda, o lead que estende a mão quase não é respondido. E depois do contrato, o relacionamento fica sem continuidade. E isto não é teoria: é a experiência de primeira mão do Lucas, da IHC, comprador da unidade 81 do VAZ, vivida na pele. É um ponto que vocês mesmos já reconhecem, agora com a prova na mão.
Teste ao vivo, feito por nós em 30 de junho de 2026: mandamos mensagem nos quatro canais que o site e as redes oferecem e acompanhamos o que aconteceu até um consultor responder. Clique nas imagens para ampliar.
A intenção existe: tem Portal do Cliente previsto e tem a Ability pro manual. As peças existem. O que falta é alguém ligando elas numa jornada única e garantindo que cheguem ao comprador.
O pós-venda está espalhado em portas que não conversam: o Portal do Cliente da própria Laguna (que o comprador não recebe), o manual pela Ability (app de terceiro), o WhatsApp, e o canal de ética terceirizado. Ninguém é dono da jornada do comprador.
Os últimos dois anos não foram só de juro alto. Foram também quando os concorrentes de alto padrão de Curitiba aceleraram, e hoje vários já estão à frente da Laguna em marca e conteúdo. Não é um novato isolado: é a AG7, especialista em "wellness building" há cerca de 15 anos e dona do edifício residencial eleito o mais saudável do mundo (Fitwel, 2020), agora com podcast e marca por empreendimento; e a GT Building, com 6 anos e R$1,2 bilhão em vendas, ocupando justo o território "imóvel-arte" que devia ser da Laguna. A Laguna está sendo pressionada pelos dois lados, pelo veterano que ficou agressivo e pelo novato que cresce rápido.
| Movimento de marca | Laguna | AG7 | GT | San Remo | A.Yoshii |
|---|---|---|---|---|---|
| Um rosto / porta-voz da marca | não | n/d | não | sim | sim |
| Podcast próprio | não | sim | n/d | n/d | n/d |
| Conta por empreendimento | não | sim | n/d | n/d | n/d |
| Conteúdo de marca (série, cinema, podcast) | não | sim | sim | n/d | n/d |
A coluna da Laguna é a única toda em branco. Cada movimento já é feito por pelo menos um concorrente. "n/d" = não verificado por nós.
A San Remo, por exemplo: o produto Tailor Made em destaque e os destaques fixos de Parceiros e Eventos. Marca com rosto e canal estruturado.
A GT tem um cinema na própria sede e reuniu o time lá pro "primeiro contato com o Andersen". A legenda do post, em público: "quando o time entende a história, ele não vende produto. Ele conduz alguém pra dentro dela... a gente está construindo repertório." E não para no cinema: a GT mantém uma série de vídeos sobre o projeto (o A.Andersen, com episódios de bastidores e depoimentos), um motor de conteúdo inteiro em volta da arte.
Mesmo num mercado mais difícil de juro alto, a Laguna seguiu vendendo bem. Mas os concorrentes aceleraram, e a Laguna, com a marca mais antiga e os melhores ativos da praça, está parada enquanto os outros constroem rosto, conteúdo e território. A boa notícia: nada disso é inalcançável, e a Laguna tem mais lastro do que qualquer um pra fazer. É decisão e execução, não falta de matéria-prima.
Antes do número, a verdade: a Laguna vende muito bem, historicamente entrega de 80% a 90% das unidades vendidas antes da obra, mesmo nos dois anos de juro alto que apertaram o mercado. O ponto não é vender. É o custo da máquina de comunicação, que a Laguna paga igual, e o quanto desse dinheiro volta. Esse custo dá pra estimar. Tudo abaixo é estimativa, com a premissa à mostra e de propósito conservadora.
A régua é da própria Laguna: cerca de 1,8% do VGV de cada empreendimento vira verba de comunicação. O portfólio ativo soma, pela nossa estimativa conservadora, mais de R$1 bilhão de VGV, o que coloca a verba na ordem de R$19 a 25 milhões ao longo desses projetos. Só o lançamento AAA+ ainda não anunciado (R$400 a 500 milhões só de obra) carrega sozinho de R$9 a 22 milhões.
O custo não é pequeno, é invisível na escala. O que se paga aos fornecedores é alto em reais, mas pequeno perto do VGV, e por isso passa batido. Numa esteira de R$1 bilhão, cada ponto de eficiência vale milhões.
Os VGV por prédio são estimativa nossa, a Laguna não publica preço. Abaixo, o gasto operacional anual que dá pra ver de fato:
Pela régua da própria Laguna (1,8% do VGV), o portfólio ativo movimenta da ordem de R$19 a 25 milhões de verba de comunicação, e o gasto operacional visível é de R$2 a 3 milhões por ano. O custo não é pequeno, é invisível perto da escala. O trabalho da próxima fase não é cortar, é fazer esse dinheiro retornar. É disso que trata a parte das soluções.
Tudo isso existe. Olhe como essas peças se conectam hoje:
São sete parceiros especializados (imprensa, branding, redes sociais, revista, eventos, CRM e pós-venda) e uma equipe interna dedicada. Talento e investimento existem de sobra. O que não existe é uma função: alguém com o papel de conectar tudo numa direção só. Hoje cada ponta faz bem a sua parte, e as partes não conversam. É por isso que uma matéria na Veja morre num Linktree e o site passa anos sem um cadastro único. Não falta gente, nem talento, nem dinheiro. Falta o elo.
E essa equipe não é exclusiva da Laguna: ela também absorve outras marcas do grupo conforme surgem (hoje a FAAR; a Teich, antes), confirmado pela própria equipe. A capacidade existe, mas é compartilhada, o que torna ter um dono dedicado à comunicação da Laguna ainda mais necessário.
Até aqui, o diagnóstico: o que se vê, com a prova de cada ponto. O próximo nível, o pitch das melhorias e o plano faseado, está sendo preparado e apresento na nossa reunião.
